Thinking Ahead. Building Beyond.
+7 (495) 775 20 33
«Самое сложное время оставляет нам самые яркие воспоминания»
21
Ноября
Ноября
Владелец корпорации «Баркли» Леонид Казинец о психологии покупателей, нелегкой судьбе девелоперов и о том, в чем закон Ресина—Хеопса.
В проекте “Ъ” «Директора» владелец и генеральный директор корпорации «Баркли» Леонид Казинец рассказал Виктору Лошаку о том, как дорожают квартиры, почему снес собственный дом, посетовал на поведение банков, подсказал, как нужно писать о миллионерах, и поделился опытом, где лучше всего проводить время с семи до девяти утра.
— Я хотел бы начать с того, что наши с вами судьбы как-то переплетаются. Когда-то, когда вы только организовали первую свою компанию, первым вашим объектом был ремонт фасада здания газеты «Московские новости», которой я тогда руководил.
— Я очень хорошо помню.
— Я как-то делал интервью с вашим коллегой Андреем Молчановым, руководителем группы ЛСР. И он сетовал вот на что: строители и девелоперы перебрали в Москве со строительством однокомнатных квартир. То есть большой объем однокомнатных квартир создает такие дома-ульи, районы-ульи. Вы с этой проблемой не сталкивались? Или вас не так волнует массовая застройка?
— Ну, мы работаем во всех сегментах. У нас есть и самое дорогое жилье в стране, и, может быть, один из самых…
— Ну конечно, Остоженка!..
— ... доступных проектов в стране. Очень недорогое жилье продаем в Новой Москве, в Московской области, в других регионах. С этим как раз проблем нет. Мы работаем во всех сегментах. Но, еще раз, нужно же говорить, кого это волнует, для кого это проблема. Это проблема для социальной какой-то напряженности? Ну это разные вопросы. Есть теория, по которой все-таки районы как-то сегрегированы по уровню дохода, населению, иногда по вероисповеданию, как в Америке Чайнатаун, еще как-то…
— Ну, в Москве этот процесс идет, сегрегации.
— Это всегда как-то происходит. Она (сегрегация.— “Ъ”) происходит автоматически, потому что квартиры в центре дороже, квартиры в области дешевле. Коммуналка (оплата.— “Ъ”) в центре Москвы дороже, потому что люди хотят, чтобы кроме чистого подъезда была еще и охрана круглосуточная, консьерж-служба, дополнительный обогрев, регулировка спецкондиционирования, очистка воды и еще чего-то, но это стоит денег. А в другом доме у человека довольно ограниченные возможности. Ему бы закрыть ту коммуналку, которая есть по электричеству, теплу, воде, и уже нормально. Поэтому их, этих людей, не нужно селить в один дом. У них, безусловно, будет конфликт интересов. Там 50% ТСЖ будет говорить: слушайте, давайте понизим оплату управляющей компании, а 50% будет говорить: давайте повысим и наймем еще дополнительную охрану.
— Это и происходит.
— Ну вот. Поэтому эта сегрегация в любом случае происходит. Другой вопрос, что, например, в Берлине они стараются не допускать сегрегации районов, потому что считают, что это приведет к социальному перекосу, и стараются иммигрантам и малообеспеченным давать квартиры (в том числе.— “Ъ”) в тех домах, где есть очень дорогие квартиры. Там есть социальная квота. Результаты этого разные, очень разные.
Знаете, я точно не социолог и точно не специалист по тому, как сделать взвешенное в городе распределение людей по доходам, по профессиям, по их готовности платить больше или меньше, но то, что квартиры в центре стоят дороже, обслуживаются дороже и покупаются более богатыми людьми, а чем дальше от центра, тем дешевле,— факт, и можем обсуждать это так или этак. Ну вот как есть.
— Нынешняя ситуация ударила по ценам на новостройки? Я имею в виду то, что выброшено такое количество жилья на вторичный рынок?
— Мы этого не видим. Мы этого как раз в статистике не видим, что вот прям, знаете, такой объем вторички захлестнул рынок. Я сказал бы о других вещах — например, что покупка квартиры — это всегда и психологическое, и экономическое решение. Экономическое решение — это вопрос наличия денег, уверенности в доходах завтрашнего дня и готовности банковского сектора выдавать ипотеку. Потому что сегодня понятно, что подавляющее большинство квартир покупается через ипотеку.
У банков тоже эта ситуация не такая однозначная. Мы видим там циркуляры финансового регулятора, и аналитики крупных банков считают, что квартиры будут продаваться медленнее, чуть-чуть дешевле, но по крайней мере такого роста не будет, поэтому они тоже очень консервативны в выдаче проектного финансирования, выдаче ипотеки.
Ну и люди на сегодняшний момент более консервативны. И вот это как раз приводит к следующей вещи — что люди сегодня не готовы вытащить свои сбережения и купить квартиру. Первое: ждут, что квартиры подешевеют. Второе: ждут, что у них завтра будет с доходами, ждут, что будет завтра со стоимостью ипотеки и с готовностью банка. И рынок подзамерзает. И когда рынок немножко подмораживается, в этот момент появляется некий избыток предложения над спросом, а вовсе не из-за вторички.
— То, что я говорю, это, видимо, журналистика все.
— Да. Стройка — это штука длинная. Это даже не автомобильный рынок, когда все-таки средний цикл от покупки автомобиля у производителя корейского до его выдачи в московском салоне — это месяцы. Это все-таки годы. А сегодня при комплексном развитии территорий там уже десятки лет, потому что там мало кто сегодня ставит точку (построив дом.— “Ъ”) в крупных городах. Обычно берется квартал, там строятся школа, два детских сада, та-та-та — это десять лет. У нас есть несколько проектов комплексных, крупных. Мы в Твери строим 500 тыс. кв. м, но это большой, длинный проект, и то, и это, и пятое, и десятое, строительство пешеходных зон, парков.
Этот процесс тяжело остановить, потому что, если ты его запустил, ты эти квартиры вынужден достраивать и дальше куда-то их девать и так далее. Ну и обратное верно. Потому что этот эффект, я его люблю приводить — когда сначала пролетает сверхзвуковой истребитель, а потом через очень значительное время вы слышите от него звук. Вот эффект того, что сейчас предложение превышает спрос, мы увидим следующей волной. То есть сейчас эта ситуация приведет к тому, что продаваться будет медленнее и, может быть, где-то даже дешевле. Естественно, что застройщики в этой ситуации не будут начинать новые проекты, а где-то через какое-то время, может быть, год-полтора…
— Опять возникнет дефицит.
— Возникнет серьезный дефицит, потому что объем потребления квартир — штука довольно фиксированная. Она, как износ автомобиля, зависит от того, какое количество квадратных метров по аварийности, ветхости выбывает в год.
Бывает, по нашим подсчетам, если так вот по-честному выводить все, что негодно, это 80 млн кв. м каждый год.
— В стране?
— Да. С этим ничего нельзя сделать. Есть средний срок жизни дома, есть степень его износа и так далее. То есть если мы строим 80 млн в год, то мы просто один в один восполняем. Поэтому цифра, о которой говорит наше правительство, там больше 80. Она просто для того, чтобы жилой фонд обновлялся и улучшался.
— Понятно.
— Теперь, если застройщики сегодня не выходят, завтра не выходят, послезавтра не выходят, то послепослезавтра… Вопрос потребления и вопрос цен еще (важен.— “Ъ”).
С ценами же какая штука? Они чуть-чуть больше, чем средняя инфляция. Так получается. Я приводил пример с моим товарищем, который купил в свое время на Арбате в начале перестройки хорошую квартиру по $800 за кв. м — такие цены были, а в пике продал ее за $40 тыс. за кв. м. Тоже хорошая продажа, но не запредельная. Квартиры были в Москве и дороже: и $50 тыс., и $60 тыс., и $70 тыс. (за метр.— “Ъ”).
— Хороший бизнес.
— Он вообще никакого бизнеса не делал. Он просто купил квартиру, отремонтировал, прожил в ней какое-то время и ее продал. У него получилось в среднем 100% в год за большой период. 100% в год у него квартира дорожала.
— Потрясающе.
— Так это все происходит. Я помню, как я на Остоженке новые квартиры продавал по $600. Потом продавал по $5 тыс., потом по $10 тыс., но даже сегодня хорошие квартиры, наверное, стоят от $40 тыс./метр. Новая хорошая, отделанная квартира в самых хороших домах в центре и сегодня потихонечку дорожает. Происходит инфляция, и квартиры дорожают чуть-чуть больше инфляции, чуть-чуть быстрее. Поэтому если у вас инфляция… Не помню, сколько у нас сегодня Минэк подтверждает? Допустим, условно 8% в год… У вас год квартиры не дорожают. Два года квартиры не дорожают, а на третий год квартиры подорожают 8х3=24%. Ну, будет еще овершут некий, потому что, когда разгон, как с долларом, когда он подорожал, понятно было, что 100 уже много, но люди и по 120 покупали. Поэтому на третий год будет 30% (увеличение стоимости.— “Ъ”) за год. И все возьмутся за голову, скажут: «Елки, да вы что, обалдели, застройщики? Вы чего так квартиры дорого продаете?» Ну а вопрос — то, что материалы дорожают на 8% в год, что зарплаты растут на 8% в год в среднем в рублевом исчислении. Это просто отложенный эффект. Ну и спрос.
— Давайте поговорим о сегодняшней ситуации в связи с санкциями. Вот здесь ваши коллеги, генеральные директора, с которыми мы беседуем, прежде всего жалуются на разрыв производственных цепочек. Строительства это коснулось в меньшей степени?
— Коснулось и еще коснется. Пока те проекты, которые сейчас идут, не останавливаются из-за отсутствия строительных материалов и оборудования. Где-то что-то приходится заменять, где-то — привозить, но поскольку процессы все-таки в строительстве длинные, то все, что было уже примерно подготовлено, проходит. Если чего-то не хватает, можно заменить. Сейчас довольно активно мы смотрим на других поставщиков. К примеру, на турецких, которые, молодцы, много чего производят, индусы производят. У индусов строят все из своего оборудования: своя техника, свои лифты, своя электрика. Китайцы тоже много чего производят и поставляют, но ментально с ними тяжелее. Допустим, с корейцами, с турками, с индусами, хотя логистика сложнее, можно договариваться. В общем, все это как-то выравнивается. Нет катастрофы, совсем нет катастрофы.
— В этом смысле наш разговор уникальный, потому что все другие жалуются, что очень серьезные проблемы. Скажите, а как ведут себя в этой ситуации финансовые институты?
— Финансовые институты ведут себя традиционно.
С точки зрения банка самый лучший кредит — это невыданный, поэтому, конечно, я думаю, что это будет большой проблемой.
Понятно, почему и регулятор в лице Центробанка, и все банки, особенно с государственным участием, которые в значительной степени ориентируются на позицию Центробанка, ведут себя суперконсервативно, особенно последнее время. Этот консерватизм выражается в готовности выдавать ипотечные кредиты, когда они пересчитывают, что, мол, ребят, а завтра вы можете не заработать так много, как сегодня, поэтому давайте бОльшую устойчивость, бОльшую надежность, больший доход семьи, бОльшую часть собственного капитала. Понятно почему, хотя, на мой взгляд, не очень правильно, потому что ипотечные кредиты самые надежные кредиты всегда были. Мы совсем не американский рынок, где там они давали на отрицательную доходность и давали с нулевым входом. У нас все-таки процент ипотечных кредитов, которые не были выплачены, минимальный. Какая-то смешная статистика, я на память не помню,— 0,03%. Ни о чем!
— А чем вы это объясняете? Банки подходят так строго к отбору?
— Нет-нет-нет, сама история в том, что человеку выезжать из квартиры не очень хочется. В крайнем случае это же довольно ликвидная штука, и, если вы видите, что у вас с ипотекой совсем швах, можно попробовать эту квартиру совместно даже с банком продать, забрать какие-то деньги и купить что-то другое, дешевле.
Это что-то такое ликвидное, надежное, потом никому еще не удавалось скрыться, унося под мышкой трехкомнатную квартиру.
С потребительскими кредитами полегче. Это вот как раз история про законопослушность. Если вы здесь живете — в этой квартире, у вас место регистрации, прописка, место пребывания совпадают, то вы гораздо меньше будете шалить с разными вещами, в том числе невозвратом кредитов. Это первое.
Второе: помогало все-таки, что рынок немножко растущий. Если автомобили дешевеют, понимаете, то есть купили автомобиль за 5 млн, а потом он стал 4 млн, а может быть, 3 млн, то квартира, скорее всего, будет расти в цене. Еще раз, это простите, но немножко быстрее инфляции. Поэтому консерватизм в области выдачи ипотечных кредитов?.. Я понимаю, как аналитики и рисковики в банках думают, но я не понимаю, почему они так поступают.
И еще — проектное финансирование. Сегодня же мы вообще никому квартиру не продаем. Ни одному человеку ни одну квартиру мы продать не можем по закону. Мы можем заключить с ним предварительный договор, по которому он положит в банк деньги на эскроу-счет, аккредитив, и забронируем за ним эту квартиру. Обмен денег на квартиру состоится в тот момент, когда мы введем объект. В этот момент мы оформляем на него собственность, а банк передает нам этот аккредитив. Поэтому по большому счету застройщики квартиры никому не продают. Они получают в банке проектное финансирование, строят дом, покупатели кладут аккредитив в банк, а банк нас финансирует. Поэтому без банка мы не можем деться никуда, и вот это очень серьезная история. Совсем никуда.
— Ну а цена денег собственно для строителей?
— Давайте с ценой денег сейчас немножко вернемся еще раз. Если банк принимает решение, что он не выдает проектное финансирование, построить объект нельзя совсем, никак, абсолютно. Нет, можно построить на свои деньги, но это интересно у кого по 10 млрд в заднем кармане лежит. Поэтому в тот момент, когда проектное финансирование останавливается, останавливается все жилищное строительство многоквартирных домов. Сегодня банки коэффициенты рисков берут такие, то есть консервативные модели за последние несколько дней. Мы буквально это видим по реакции крупных банков просто на прошлой неделе. Они говорят: «А давайте будем считать, что квартира будет продаваться по нашей консервативной модели еще в полтора раза дольше, а цены будут еще на 20% ниже». Я говорю: « Ну тогда все». Вот при таких вводных ни один проект не может выдержать такую ситуацию, то есть он (должен быть.— “Ъ”) совсем консервативный. Ну вот прям донельзя. Я думаю, что это (в перспективе.— “Ъ”) будет главной проблемой застройщиков.
— Еще недавно вы были уверены, это тоже ваша фраза, что ни одно строительство в России не было закончено в срок и по смете.
— Ну, вообще, это теорема Ресина—Хеопса. Что в России? Что мы цепляемся? Да, наверное, более технологичные стройки с меньшим количеством вводных в каких-то развитых экономиках работают четче, быстрее. Ну, есть примеры известных объектов: оперный театр в Сиднее. Бюджет был превышен в 20 раз, сроки строительства — в 10 раз.
— Каждая Олимпиада, например.
— Да, стройка — это такая штука. Знаете, вообще там много чего интересного. Если это не сборка модульная прям очень типизированных домов, то это немножко разные истории, а каждая разная история может подразумевать в себе разные ситуации.
— Вам интересно? Про вас ходят истории, что вы купили дом для того, чтобы жить в нем. На Донской улице, а потом снесли и дом, и дом рядом и сделали из этого стройплощадку и построили большой дом.
— Да, правда абсолютная. Я недорого купил маленький объектик, потом купил рядом еще несколько земельных участков, построил Barkli Residence. Там такой проект неплохой. Он получил все премии архитектурные. Строили с таким выдающимся очень пожилым, даже престарелым американским академиком, деканом архитектурного факультета в Нью-Йорке. Ну да, наверное, это интересно. Ну и вообще странно, когда какой-то старый, маленький, неинтересный дом 1960-х годов стоял там. Не бог весть что. Был бы это какой-то исторический особняк, наверное, стоило бы сохранить это.
— Но вы тоже утверждали, что ни один девелопер не становится очень богатым, что для девелопера невозможно сильно разбогатеть. Тогда что вас увлекает? Сама процедура, процесс, результат?
— Вы знаете, если бы люди шли зарабатывать максимальные деньги, то я думаю, что все бы работали в какой-то наркомафии или контрабанде. Там доходность высокая, но там есть некие другие осложняющие сопутствующие факторы, понимаете. Тут не деньгами едиными. Деньги все-таки это штука, которая позволяет вам делать то, что вы считаете правильным. В принципе девелопмент совсем не самая доходная история.
Если вы посмотрите на историю девелоперов даже в Москве, то выясните, что за последние 30 лет там все почти разорились.
Тут недавно мы с Владимиром Ресиным разговаривали, и он говорит: «А сколько еще осталось тех ребят, которые начинали?» У меня компании 30 лет. Бренд «Баркли» был зарегистрирован в 1993 году. Я до этого еще работал, но вот «Баркли» зарегистрировал как раз, по-моему, в тот момент, когда вы доверили мне отреставрировать фасад «Московских новостей». Компании с одними и теми же акционерами, не сменившимися, не сменившимся брендом, которым 30 лет, в Москве, думаю, что даже на пальцах руки не найти. Некоторые компании сохранились, поменяв акционеров или сменив состав, но вот так чтобы step by step. Это не потому, что мы озолотились, всем надоело и все поехали отдыхать куда-то. Отдыхать поехали скорее ребята, которые разорились, и чтобы не отвечать по своим обязательствам, им пришлось куда-то там переехать. Тяжелый бизнес. Сейчас будет еще тяжелее.
— А вот ваши удивительно сложные увлечения — парашютный спорт, рукопашный бой, триатлон, еще что-то. Это разрядка? Попытка разрядиться или, наоборот, зарядиться?
— Чтобы потом зарядиться, нужно сначала разрядиться. (Смеется.) Нет, знаете, я просто всю жизнь занимался спортом. Я по пяти видам спорта КМС, мастер международного класса. Просто занимаясь спортом, сделав там 8,6 тыс. прыжков с парашютом и выиграв объем так каких-то медалей — и национальных, и на Европе, на мире, поставив рекорды Гиннесса, в какой-то момент просто надоедает. То есть просто надоедает и хочется заняться чем-то другим — и просто смотришь, где там есть какие-то возможности. Просто привычка. То есть с семи утра до девяти утра мало кто готов работать. Я вот занимаюсь каждое утро спортом. В семь на тренировку пошел. В девять — на работу. Мне до девяти утра делать особенно нечего. Вот занимаюсь.
— С вами остался кто-то, кто начинал вместе в том 1993 году? Какие-то старые друзья? Коллеги?
— Вы имеете в виду?..
— В бизнесе.
— А, в бизнесе. Знаете, такая интересная история. У меня есть товарищ. Мы с ним вместе когда-то начинали бизнес. Он уехал за границу, там работает, тоже чего-то делает, успешный. Мы встретились с ним, давно не виделись, пошли в ресторан покушать. Приходим — нет маленьких столиков. Есть большой стол на 10–15 человек, мы говорим официанту, чтобы посадил, нам все равно, где есть, и мы сели за большой круглый стол и решили вокруг этого стола рассадить наших однокурсников, с которыми мы вместе начинали бизнес в конце 1980-х. Как бы рассадили. «Саш, а помнишь?», «А Сережа?», «А Миша?», «А Леня?». А никого. Вот кроме нас двоих, мы поняли, что здесь в России живых, на свободе не осталось никого.
— Так тяжело прошли эти три десятилетия.
— Уехали, умерли, погибли, сели в тюрьму, сбежали. Бизнес в России — штука такая, которая оставляет вам мало шансов на долголетие. Ведь мы же когда смотрим саксесс-истории (истории успеха.— “Ъ”), мы знаем только тех, кто саксесс. А вот сколько не саксесс? Это же очень традиционная ошибка.
Во время Второй мировой войны, когда инженерам была поставлена задача увеличить выживаемость самолетов, возвращающихся из боевого вылета, они смотрели на те самолеты, которые прилетали, говорили: «Вот здесь пробоина, здесь пробоина, здесь отказ—не отказ». Потом они поняли, что это бессмысленная история. Нужно смотреть не на те самолеты, которые долетели, нужно смотреть на те, которые не долетели. И вот те, которые не долетели, вот у них нужно смотреть, куда попала пуля или зенитка.
Нужно писать книги о том, как я не стал миллионером и как я не построил успешный бизнес.
Вот эти книги, наверное, интереснее. Потому что те, которые на сегодняшний день построили успешный бизнес, они, может быть, и не очень информативны.
— Все-таки хорошо и вам, и нам, и тем, кто живет в ваших домах, что вы долетели.
— Ну, полет продолжается. Знаете, как у человека, выпавшего в небоскребе с 300-го этажа? Он пролетает мимо человека, который стоит на 100-м курит, тот его спрашивает: «Как дела?» Тот, который падает, отвечает: «Да пока нормально». Вообще лучше в это время, в наше время, говорить какие-то, с одной стороны, правильные вещи, потому что если неправильные и ты в них не веришь, зачем их говорить? Это точно не наша задача. Но, с другой стороны, значит, все должны быть позитивные. Знаете почему? Потому что много негатива. Еще больше, мне кажется, неврозов.
— Сейчас — да.
— Всех колотит крупно, но знаете, когда начинался ковид, все прям думали, что конец света. Вот прям точно конец света, а никакого конца света нет. Более того, сейчас это вспоминается как уже детские шалости. Я думаю, что в целом все меняется в этом мире. Какие-то вещи кажутся именно в этот момент нам предельно сложными и негативными. Со временем они становятся более легкими. Самое сложное время потом остается самыми яркими воспоминаниями. Поэтому я думаю, что правильная стратегия сегодня у общества, людей, в общем, относиться как-то спокойнее, смотреть в первую очередь за своим психологическим здоровьем.
— Каждый вам скажет: не надо нам таких ярких воспоминаний. Настолько ярких.
— Ну мы же не руководим в целом ситуацией, которая происходит. Мы руководим лишь своим отношением к этой ситуации.
— Да.
— Спасибо.
Р. S.
— Все?
— Все записано.
— Синдром выученной беспомощности — это когда вам 15 раз дали по рукам. Там закрыли ресторан сначала СЭС, потом пожарные, потом еще ковид, потом еще что-то. И подумал: «Да хрен с ним. Не буду я больше эту кофейню открывать. Нет моих сил больше». Самое неприятное, что мне кажется, будто эти не очень приятные для бизнеса последние годы по разным причинам, то, то это — знаете, как на стройке, «Почему не закончили в срок?». И говорит: «Да разные причины. То то, то это, то то, то это»,— оно приводит к тому, что класс предпринимателей становится меньше. Это самая большая засада для нашей экономики будущих периодов.
19.11.2022
Источник: https://www.kommersant.ru/doc/5668421
В проекте “Ъ” «Директора» владелец и генеральный директор корпорации «Баркли» Леонид Казинец рассказал Виктору Лошаку о том, как дорожают квартиры, почему снес собственный дом, посетовал на поведение банков, подсказал, как нужно писать о миллионерах, и поделился опытом, где лучше всего проводить время с семи до девяти утра.
— Я хотел бы начать с того, что наши с вами судьбы как-то переплетаются. Когда-то, когда вы только организовали первую свою компанию, первым вашим объектом был ремонт фасада здания газеты «Московские новости», которой я тогда руководил.
— Я очень хорошо помню.
— Я как-то делал интервью с вашим коллегой Андреем Молчановым, руководителем группы ЛСР. И он сетовал вот на что: строители и девелоперы перебрали в Москве со строительством однокомнатных квартир. То есть большой объем однокомнатных квартир создает такие дома-ульи, районы-ульи. Вы с этой проблемой не сталкивались? Или вас не так волнует массовая застройка?
— Ну, мы работаем во всех сегментах. У нас есть и самое дорогое жилье в стране, и, может быть, один из самых…
— Ну конечно, Остоженка!..
— ... доступных проектов в стране. Очень недорогое жилье продаем в Новой Москве, в Московской области, в других регионах. С этим как раз проблем нет. Мы работаем во всех сегментах. Но, еще раз, нужно же говорить, кого это волнует, для кого это проблема. Это проблема для социальной какой-то напряженности? Ну это разные вопросы. Есть теория, по которой все-таки районы как-то сегрегированы по уровню дохода, населению, иногда по вероисповеданию, как в Америке Чайнатаун, еще как-то…
— Ну, в Москве этот процесс идет, сегрегации.
— Это всегда как-то происходит. Она (сегрегация.— “Ъ”) происходит автоматически, потому что квартиры в центре дороже, квартиры в области дешевле. Коммуналка (оплата.— “Ъ”) в центре Москвы дороже, потому что люди хотят, чтобы кроме чистого подъезда была еще и охрана круглосуточная, консьерж-служба, дополнительный обогрев, регулировка спецкондиционирования, очистка воды и еще чего-то, но это стоит денег. А в другом доме у человека довольно ограниченные возможности. Ему бы закрыть ту коммуналку, которая есть по электричеству, теплу, воде, и уже нормально. Поэтому их, этих людей, не нужно селить в один дом. У них, безусловно, будет конфликт интересов. Там 50% ТСЖ будет говорить: слушайте, давайте понизим оплату управляющей компании, а 50% будет говорить: давайте повысим и наймем еще дополнительную охрану.
— Это и происходит.
— Ну вот. Поэтому эта сегрегация в любом случае происходит. Другой вопрос, что, например, в Берлине они стараются не допускать сегрегации районов, потому что считают, что это приведет к социальному перекосу, и стараются иммигрантам и малообеспеченным давать квартиры (в том числе.— “Ъ”) в тех домах, где есть очень дорогие квартиры. Там есть социальная квота. Результаты этого разные, очень разные.
Знаете, я точно не социолог и точно не специалист по тому, как сделать взвешенное в городе распределение людей по доходам, по профессиям, по их готовности платить больше или меньше, но то, что квартиры в центре стоят дороже, обслуживаются дороже и покупаются более богатыми людьми, а чем дальше от центра, тем дешевле,— факт, и можем обсуждать это так или этак. Ну вот как есть.
— Нынешняя ситуация ударила по ценам на новостройки? Я имею в виду то, что выброшено такое количество жилья на вторичный рынок?
— Мы этого не видим. Мы этого как раз в статистике не видим, что вот прям, знаете, такой объем вторички захлестнул рынок. Я сказал бы о других вещах — например, что покупка квартиры — это всегда и психологическое, и экономическое решение. Экономическое решение — это вопрос наличия денег, уверенности в доходах завтрашнего дня и готовности банковского сектора выдавать ипотеку. Потому что сегодня понятно, что подавляющее большинство квартир покупается через ипотеку.
У банков тоже эта ситуация не такая однозначная. Мы видим там циркуляры финансового регулятора, и аналитики крупных банков считают, что квартиры будут продаваться медленнее, чуть-чуть дешевле, но по крайней мере такого роста не будет, поэтому они тоже очень консервативны в выдаче проектного финансирования, выдаче ипотеки.
Ну и люди на сегодняшний момент более консервативны. И вот это как раз приводит к следующей вещи — что люди сегодня не готовы вытащить свои сбережения и купить квартиру. Первое: ждут, что квартиры подешевеют. Второе: ждут, что у них завтра будет с доходами, ждут, что будет завтра со стоимостью ипотеки и с готовностью банка. И рынок подзамерзает. И когда рынок немножко подмораживается, в этот момент появляется некий избыток предложения над спросом, а вовсе не из-за вторички.
— То, что я говорю, это, видимо, журналистика все.
— Да. Стройка — это штука длинная. Это даже не автомобильный рынок, когда все-таки средний цикл от покупки автомобиля у производителя корейского до его выдачи в московском салоне — это месяцы. Это все-таки годы. А сегодня при комплексном развитии территорий там уже десятки лет, потому что там мало кто сегодня ставит точку (построив дом.— “Ъ”) в крупных городах. Обычно берется квартал, там строятся школа, два детских сада, та-та-та — это десять лет. У нас есть несколько проектов комплексных, крупных. Мы в Твери строим 500 тыс. кв. м, но это большой, длинный проект, и то, и это, и пятое, и десятое, строительство пешеходных зон, парков.
Этот процесс тяжело остановить, потому что, если ты его запустил, ты эти квартиры вынужден достраивать и дальше куда-то их девать и так далее. Ну и обратное верно. Потому что этот эффект, я его люблю приводить — когда сначала пролетает сверхзвуковой истребитель, а потом через очень значительное время вы слышите от него звук. Вот эффект того, что сейчас предложение превышает спрос, мы увидим следующей волной. То есть сейчас эта ситуация приведет к тому, что продаваться будет медленнее и, может быть, где-то даже дешевле. Естественно, что застройщики в этой ситуации не будут начинать новые проекты, а где-то через какое-то время, может быть, год-полтора…
— Опять возникнет дефицит.
— Возникнет серьезный дефицит, потому что объем потребления квартир — штука довольно фиксированная. Она, как износ автомобиля, зависит от того, какое количество квадратных метров по аварийности, ветхости выбывает в год.
Бывает, по нашим подсчетам, если так вот по-честному выводить все, что негодно, это 80 млн кв. м каждый год.
— В стране?
— Да. С этим ничего нельзя сделать. Есть средний срок жизни дома, есть степень его износа и так далее. То есть если мы строим 80 млн в год, то мы просто один в один восполняем. Поэтому цифра, о которой говорит наше правительство, там больше 80. Она просто для того, чтобы жилой фонд обновлялся и улучшался.
— Понятно.
— Теперь, если застройщики сегодня не выходят, завтра не выходят, послезавтра не выходят, то послепослезавтра… Вопрос потребления и вопрос цен еще (важен.— “Ъ”).
С ценами же какая штука? Они чуть-чуть больше, чем средняя инфляция. Так получается. Я приводил пример с моим товарищем, который купил в свое время на Арбате в начале перестройки хорошую квартиру по $800 за кв. м — такие цены были, а в пике продал ее за $40 тыс. за кв. м. Тоже хорошая продажа, но не запредельная. Квартиры были в Москве и дороже: и $50 тыс., и $60 тыс., и $70 тыс. (за метр.— “Ъ”).
— Хороший бизнес.
— Он вообще никакого бизнеса не делал. Он просто купил квартиру, отремонтировал, прожил в ней какое-то время и ее продал. У него получилось в среднем 100% в год за большой период. 100% в год у него квартира дорожала.
— Потрясающе.
— Так это все происходит. Я помню, как я на Остоженке новые квартиры продавал по $600. Потом продавал по $5 тыс., потом по $10 тыс., но даже сегодня хорошие квартиры, наверное, стоят от $40 тыс./метр. Новая хорошая, отделанная квартира в самых хороших домах в центре и сегодня потихонечку дорожает. Происходит инфляция, и квартиры дорожают чуть-чуть больше инфляции, чуть-чуть быстрее. Поэтому если у вас инфляция… Не помню, сколько у нас сегодня Минэк подтверждает? Допустим, условно 8% в год… У вас год квартиры не дорожают. Два года квартиры не дорожают, а на третий год квартиры подорожают 8х3=24%. Ну, будет еще овершут некий, потому что, когда разгон, как с долларом, когда он подорожал, понятно было, что 100 уже много, но люди и по 120 покупали. Поэтому на третий год будет 30% (увеличение стоимости.— “Ъ”) за год. И все возьмутся за голову, скажут: «Елки, да вы что, обалдели, застройщики? Вы чего так квартиры дорого продаете?» Ну а вопрос — то, что материалы дорожают на 8% в год, что зарплаты растут на 8% в год в среднем в рублевом исчислении. Это просто отложенный эффект. Ну и спрос.
— Давайте поговорим о сегодняшней ситуации в связи с санкциями. Вот здесь ваши коллеги, генеральные директора, с которыми мы беседуем, прежде всего жалуются на разрыв производственных цепочек. Строительства это коснулось в меньшей степени?
— Коснулось и еще коснется. Пока те проекты, которые сейчас идут, не останавливаются из-за отсутствия строительных материалов и оборудования. Где-то что-то приходится заменять, где-то — привозить, но поскольку процессы все-таки в строительстве длинные, то все, что было уже примерно подготовлено, проходит. Если чего-то не хватает, можно заменить. Сейчас довольно активно мы смотрим на других поставщиков. К примеру, на турецких, которые, молодцы, много чего производят, индусы производят. У индусов строят все из своего оборудования: своя техника, свои лифты, своя электрика. Китайцы тоже много чего производят и поставляют, но ментально с ними тяжелее. Допустим, с корейцами, с турками, с индусами, хотя логистика сложнее, можно договариваться. В общем, все это как-то выравнивается. Нет катастрофы, совсем нет катастрофы.
— В этом смысле наш разговор уникальный, потому что все другие жалуются, что очень серьезные проблемы. Скажите, а как ведут себя в этой ситуации финансовые институты?
— Финансовые институты ведут себя традиционно.
С точки зрения банка самый лучший кредит — это невыданный, поэтому, конечно, я думаю, что это будет большой проблемой.
Понятно, почему и регулятор в лице Центробанка, и все банки, особенно с государственным участием, которые в значительной степени ориентируются на позицию Центробанка, ведут себя суперконсервативно, особенно последнее время. Этот консерватизм выражается в готовности выдавать ипотечные кредиты, когда они пересчитывают, что, мол, ребят, а завтра вы можете не заработать так много, как сегодня, поэтому давайте бОльшую устойчивость, бОльшую надежность, больший доход семьи, бОльшую часть собственного капитала. Понятно почему, хотя, на мой взгляд, не очень правильно, потому что ипотечные кредиты самые надежные кредиты всегда были. Мы совсем не американский рынок, где там они давали на отрицательную доходность и давали с нулевым входом. У нас все-таки процент ипотечных кредитов, которые не были выплачены, минимальный. Какая-то смешная статистика, я на память не помню,— 0,03%. Ни о чем!
— А чем вы это объясняете? Банки подходят так строго к отбору?
— Нет-нет-нет, сама история в том, что человеку выезжать из квартиры не очень хочется. В крайнем случае это же довольно ликвидная штука, и, если вы видите, что у вас с ипотекой совсем швах, можно попробовать эту квартиру совместно даже с банком продать, забрать какие-то деньги и купить что-то другое, дешевле.
Это что-то такое ликвидное, надежное, потом никому еще не удавалось скрыться, унося под мышкой трехкомнатную квартиру.
С потребительскими кредитами полегче. Это вот как раз история про законопослушность. Если вы здесь живете — в этой квартире, у вас место регистрации, прописка, место пребывания совпадают, то вы гораздо меньше будете шалить с разными вещами, в том числе невозвратом кредитов. Это первое.
Второе: помогало все-таки, что рынок немножко растущий. Если автомобили дешевеют, понимаете, то есть купили автомобиль за 5 млн, а потом он стал 4 млн, а может быть, 3 млн, то квартира, скорее всего, будет расти в цене. Еще раз, это простите, но немножко быстрее инфляции. Поэтому консерватизм в области выдачи ипотечных кредитов?.. Я понимаю, как аналитики и рисковики в банках думают, но я не понимаю, почему они так поступают.
И еще — проектное финансирование. Сегодня же мы вообще никому квартиру не продаем. Ни одному человеку ни одну квартиру мы продать не можем по закону. Мы можем заключить с ним предварительный договор, по которому он положит в банк деньги на эскроу-счет, аккредитив, и забронируем за ним эту квартиру. Обмен денег на квартиру состоится в тот момент, когда мы введем объект. В этот момент мы оформляем на него собственность, а банк передает нам этот аккредитив. Поэтому по большому счету застройщики квартиры никому не продают. Они получают в банке проектное финансирование, строят дом, покупатели кладут аккредитив в банк, а банк нас финансирует. Поэтому без банка мы не можем деться никуда, и вот это очень серьезная история. Совсем никуда.
— Ну а цена денег собственно для строителей?
— Давайте с ценой денег сейчас немножко вернемся еще раз. Если банк принимает решение, что он не выдает проектное финансирование, построить объект нельзя совсем, никак, абсолютно. Нет, можно построить на свои деньги, но это интересно у кого по 10 млрд в заднем кармане лежит. Поэтому в тот момент, когда проектное финансирование останавливается, останавливается все жилищное строительство многоквартирных домов. Сегодня банки коэффициенты рисков берут такие, то есть консервативные модели за последние несколько дней. Мы буквально это видим по реакции крупных банков просто на прошлой неделе. Они говорят: «А давайте будем считать, что квартира будет продаваться по нашей консервативной модели еще в полтора раза дольше, а цены будут еще на 20% ниже». Я говорю: « Ну тогда все». Вот при таких вводных ни один проект не может выдержать такую ситуацию, то есть он (должен быть.— “Ъ”) совсем консервативный. Ну вот прям донельзя. Я думаю, что это (в перспективе.— “Ъ”) будет главной проблемой застройщиков.
— Еще недавно вы были уверены, это тоже ваша фраза, что ни одно строительство в России не было закончено в срок и по смете.
— Ну, вообще, это теорема Ресина—Хеопса. Что в России? Что мы цепляемся? Да, наверное, более технологичные стройки с меньшим количеством вводных в каких-то развитых экономиках работают четче, быстрее. Ну, есть примеры известных объектов: оперный театр в Сиднее. Бюджет был превышен в 20 раз, сроки строительства — в 10 раз.
— Каждая Олимпиада, например.
— Да, стройка — это такая штука. Знаете, вообще там много чего интересного. Если это не сборка модульная прям очень типизированных домов, то это немножко разные истории, а каждая разная история может подразумевать в себе разные ситуации.
— Вам интересно? Про вас ходят истории, что вы купили дом для того, чтобы жить в нем. На Донской улице, а потом снесли и дом, и дом рядом и сделали из этого стройплощадку и построили большой дом.
— Да, правда абсолютная. Я недорого купил маленький объектик, потом купил рядом еще несколько земельных участков, построил Barkli Residence. Там такой проект неплохой. Он получил все премии архитектурные. Строили с таким выдающимся очень пожилым, даже престарелым американским академиком, деканом архитектурного факультета в Нью-Йорке. Ну да, наверное, это интересно. Ну и вообще странно, когда какой-то старый, маленький, неинтересный дом 1960-х годов стоял там. Не бог весть что. Был бы это какой-то исторический особняк, наверное, стоило бы сохранить это.
— Но вы тоже утверждали, что ни один девелопер не становится очень богатым, что для девелопера невозможно сильно разбогатеть. Тогда что вас увлекает? Сама процедура, процесс, результат?
— Вы знаете, если бы люди шли зарабатывать максимальные деньги, то я думаю, что все бы работали в какой-то наркомафии или контрабанде. Там доходность высокая, но там есть некие другие осложняющие сопутствующие факторы, понимаете. Тут не деньгами едиными. Деньги все-таки это штука, которая позволяет вам делать то, что вы считаете правильным. В принципе девелопмент совсем не самая доходная история.
Если вы посмотрите на историю девелоперов даже в Москве, то выясните, что за последние 30 лет там все почти разорились.
Тут недавно мы с Владимиром Ресиным разговаривали, и он говорит: «А сколько еще осталось тех ребят, которые начинали?» У меня компании 30 лет. Бренд «Баркли» был зарегистрирован в 1993 году. Я до этого еще работал, но вот «Баркли» зарегистрировал как раз, по-моему, в тот момент, когда вы доверили мне отреставрировать фасад «Московских новостей». Компании с одними и теми же акционерами, не сменившимися, не сменившимся брендом, которым 30 лет, в Москве, думаю, что даже на пальцах руки не найти. Некоторые компании сохранились, поменяв акционеров или сменив состав, но вот так чтобы step by step. Это не потому, что мы озолотились, всем надоело и все поехали отдыхать куда-то. Отдыхать поехали скорее ребята, которые разорились, и чтобы не отвечать по своим обязательствам, им пришлось куда-то там переехать. Тяжелый бизнес. Сейчас будет еще тяжелее.
— А вот ваши удивительно сложные увлечения — парашютный спорт, рукопашный бой, триатлон, еще что-то. Это разрядка? Попытка разрядиться или, наоборот, зарядиться?
— Чтобы потом зарядиться, нужно сначала разрядиться. (Смеется.) Нет, знаете, я просто всю жизнь занимался спортом. Я по пяти видам спорта КМС, мастер международного класса. Просто занимаясь спортом, сделав там 8,6 тыс. прыжков с парашютом и выиграв объем так каких-то медалей — и национальных, и на Европе, на мире, поставив рекорды Гиннесса, в какой-то момент просто надоедает. То есть просто надоедает и хочется заняться чем-то другим — и просто смотришь, где там есть какие-то возможности. Просто привычка. То есть с семи утра до девяти утра мало кто готов работать. Я вот занимаюсь каждое утро спортом. В семь на тренировку пошел. В девять — на работу. Мне до девяти утра делать особенно нечего. Вот занимаюсь.
— С вами остался кто-то, кто начинал вместе в том 1993 году? Какие-то старые друзья? Коллеги?
— Вы имеете в виду?..
— В бизнесе.
— А, в бизнесе. Знаете, такая интересная история. У меня есть товарищ. Мы с ним вместе когда-то начинали бизнес. Он уехал за границу, там работает, тоже чего-то делает, успешный. Мы встретились с ним, давно не виделись, пошли в ресторан покушать. Приходим — нет маленьких столиков. Есть большой стол на 10–15 человек, мы говорим официанту, чтобы посадил, нам все равно, где есть, и мы сели за большой круглый стол и решили вокруг этого стола рассадить наших однокурсников, с которыми мы вместе начинали бизнес в конце 1980-х. Как бы рассадили. «Саш, а помнишь?», «А Сережа?», «А Миша?», «А Леня?». А никого. Вот кроме нас двоих, мы поняли, что здесь в России живых, на свободе не осталось никого.
— Так тяжело прошли эти три десятилетия.
— Уехали, умерли, погибли, сели в тюрьму, сбежали. Бизнес в России — штука такая, которая оставляет вам мало шансов на долголетие. Ведь мы же когда смотрим саксесс-истории (истории успеха.— “Ъ”), мы знаем только тех, кто саксесс. А вот сколько не саксесс? Это же очень традиционная ошибка.
Во время Второй мировой войны, когда инженерам была поставлена задача увеличить выживаемость самолетов, возвращающихся из боевого вылета, они смотрели на те самолеты, которые прилетали, говорили: «Вот здесь пробоина, здесь пробоина, здесь отказ—не отказ». Потом они поняли, что это бессмысленная история. Нужно смотреть не на те самолеты, которые долетели, нужно смотреть на те, которые не долетели. И вот те, которые не долетели, вот у них нужно смотреть, куда попала пуля или зенитка.
Нужно писать книги о том, как я не стал миллионером и как я не построил успешный бизнес.
Вот эти книги, наверное, интереснее. Потому что те, которые на сегодняшний день построили успешный бизнес, они, может быть, и не очень информативны.
— Все-таки хорошо и вам, и нам, и тем, кто живет в ваших домах, что вы долетели.
— Ну, полет продолжается. Знаете, как у человека, выпавшего в небоскребе с 300-го этажа? Он пролетает мимо человека, который стоит на 100-м курит, тот его спрашивает: «Как дела?» Тот, который падает, отвечает: «Да пока нормально». Вообще лучше в это время, в наше время, говорить какие-то, с одной стороны, правильные вещи, потому что если неправильные и ты в них не веришь, зачем их говорить? Это точно не наша задача. Но, с другой стороны, значит, все должны быть позитивные. Знаете почему? Потому что много негатива. Еще больше, мне кажется, неврозов.
— Сейчас — да.
— Всех колотит крупно, но знаете, когда начинался ковид, все прям думали, что конец света. Вот прям точно конец света, а никакого конца света нет. Более того, сейчас это вспоминается как уже детские шалости. Я думаю, что в целом все меняется в этом мире. Какие-то вещи кажутся именно в этот момент нам предельно сложными и негативными. Со временем они становятся более легкими. Самое сложное время потом остается самыми яркими воспоминаниями. Поэтому я думаю, что правильная стратегия сегодня у общества, людей, в общем, относиться как-то спокойнее, смотреть в первую очередь за своим психологическим здоровьем.
— Каждый вам скажет: не надо нам таких ярких воспоминаний. Настолько ярких.
— Ну мы же не руководим в целом ситуацией, которая происходит. Мы руководим лишь своим отношением к этой ситуации.
— Да.
— Спасибо.
Р. S.
— Все?
— Все записано.
— Синдром выученной беспомощности — это когда вам 15 раз дали по рукам. Там закрыли ресторан сначала СЭС, потом пожарные, потом еще ковид, потом еще что-то. И подумал: «Да хрен с ним. Не буду я больше эту кофейню открывать. Нет моих сил больше». Самое неприятное, что мне кажется, будто эти не очень приятные для бизнеса последние годы по разным причинам, то, то это — знаете, как на стройке, «Почему не закончили в срок?». И говорит: «Да разные причины. То то, то это, то то, то это»,— оно приводит к тому, что класс предпринимателей становится меньше. Это самая большая засада для нашей экономики будущих периодов.
19.11.2022
Источник: https://www.kommersant.ru/doc/5668421