Московские новостройки

Рынок новостроек бизнес класса Москвы интересен. Во-первых, сам по себе - многие покупатели хотят приобрести непременно новую квартиру, а сделать это иначе как на «первичке» невозможно. Во-вторых, новостройки интересны тем, что диктуют моду для всего рынка. Выглядит это, на первый взгляд, парадоксально: ежегодно в российской столице на продажу выставляются 82-85 тысяч квартир на вторичном рынке и только 30-40 тысяч на первичном. Новостроек - «подавляющее меньшинство», но именно здесь всегда начинаются все процессы. Например, от расчетов в долларах первичный рынок отошел в основном в 2004-20055 годах, вторичный же - только сейчас…

Объяснение здесь простое. Вторичка - рыночная стихия в чистом виде, продавцами тут выступают частные лица, нервные и не очень информированные. Первичка - царство закаленных профессионалов, способных выстоять в лихую годину временного снижения покупательского интереса или настоять на выгодной для себя форме расчетов. Поэтому и получается, что здесь «хвост вертит собакой».

…В общем, мы думаем, мы уже достаточно заинтриговали читателя для того, чтобы он заинтересовался происходящим на рынке новостроек. Что же там творится?

Три или пять?
Подавляющее большинство экспертов рынка делят его на три класса - эконом, бизнес и элиту. Однако бывает и по-другому. В группе компаний «МИАН», по словам ее пресс-секретаря Светланы Фуфаевой, принята классификация жилья, состоящая из пяти категорий: «типовое», «эконом-класс», «новостройки бизнес-класс», «бизнес-класс+» и «элитное». К первой категории относятся объекты, расположенные в местах комплексной застройки в отдаленных районах Москвы (в основном в ЮВАО и ВАО), а также за пределами МКАД. Сами здания - многоэтажные серийные панельные дома с общим количество квартир в доме более 100. Площади квартир - от 30 до 80 кв. м, потолки - 2,51-2,7 м. Проблема парковки решается стихийно, у домов нет огороженной территории, социальная инфраструктура в доме отсутствует - жителям приходится пользоваться объектами района (супермаркет, детсад, медучреждение, школа в пешеходной доступности).



Эконом-класс - это почти то же самое, но чуть получше. Например, такие здания расположены поближе к метро, среди них иногда встречаются монолитные и монолитно-кирпичные дома (не попадающие в бизнес-класс). Иногда в таких домах или возле них могут быть оборудованы паркинги. Огороженной территории дома нет, но в подъезде может быть консьерж.

Бизнес-класс. Район здесь может быть любым, кроме промзон. Но наиболее часто такие здания строятся либо в западной половине Москвы (она традиционно считается лучше восточной), либо даже в Центре, но на «проблемных» площадках с точки зрения видовых характеристик и ближайшего окружения. До метро - не более 10 мин. пешком. Такие здания - уже обязательно монолитные, площади квартир доходят до 60 кв. м (однокомнатные) и до 110-150 кв. м (четырехкомнатные). Потолки - 2,7-3 м и выше. Паркинг - обязателен, число машиномест доходит до 1,5 на квартиру. Чаще всего у здания есть собственная служба эксплуатации и охраны, на первых этажах расположены магазины и предприятия сферы услуг (салоны красоты, химчистка и т.п.).

Бизнес+ (он же «Премиум») во многом похож, но есть важные детали. Еще более престижны районы. Квартир в здании меньше (до 100), а их площади больше: однокомнатные начинаются от 70 кв. м. Мест в паркинге - от 2 на квартиру, имеется гостевая автостоянка. У здания будет благоустроенная и охраняемая придомовая территория с 24-часовой профессиональной охраной (видеонаблюдение, видеодомофон, веб-камера). Значительно более развита социальная инфраструктура: холл для приема гостей, индивидуальные кладовые, фитнесс-центр, кафе, супермаркет, детский клуб, отделение банка, медицинский центр, химчистка, холодильник для мехов, аптека, салон красоты и т.п.

И, наконец, элита. Эти дома располагаются в центре и только в центре, в престижных районах - Остоженка, («Золотая миля»), Плющиха («Серебряная миля»), Арбат, Патриаршие прудов, Пречистенка, Замоскворечье. Правда, постепенно происходит расширение границ «элитной зоны»: теперь перспективными районами считаются Китай-город, Чистые пруды, Болотный остров. Такие здания возводятся только по эксклюзивным проектам. Количество квартир - от 10 (клубные особняки) до 25-50 в 6-8-ми этажных домах. Тенденцией последних лет стали многоквартирные жилые комплексы (до 15-20 этажей). Потолки - не менее 3,2 м. Социальная инфраструктура элитных зданий соответствует инфраструктуре 5-звездочного отеля, здесь имеется все от ресторанов и тренажерных залов до собственных гольф и яхт-клубов. Если дом небольшой, то его инфраструктура может быть ограничена такими небольшими элементами, как индивидуальные кладовые, небольшой кафе-бар, холл для приема гостей, каминный зал.

Исчезающая натура
Эконом-класс (и все рядом стоящие подгруппы, вроде принятого в «МИАНе» «типового») постепенно выдавливается из Москвы. Земля дорогая, и застройщику, получившему кусок, хочется построить на нем нечто более экономически привлекательное. По оценке Александра Козлова, начальника отдела маркетинга и рекламы ОАО «Пересвет-Девелопмент», еще 4-5 лет назад панельных (т.е. эконом-класса) и монолитных домов в Москве строилось примерно поровну. Сегодня же панели - только около 15%, и эта тенденция в будущем только усилится.

Тем не менее, интересные проекты эконом-класса еще появляются. Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, называет среди них район Кожухово (ВАО) - общий его объем составит 1 млн. 130 тыс. кв. м. В Свиблово строится микрорайон «Заповедный уголок» (срок сдачи ГК - 4 квартал 2008 года), который будет состоять из трех домов серии П-ЗМ и четырех 25-этажных башен серии КОПЭ. Проектом также предусмотрено строительство в жилом микрорайоне двух паркингов, рассчитанных на 1100 машиномест. Также завершается строительство микрорайон «Волгоградский» в ЮВАО (район Рязанский), состоящий из домов по индивидуальному проекту и серии П3-М.

«Бизнес» - на коне
Куда больше предложение, естественно, в бизнес-классе. Среди наиболее масштабных и интер‐есных проектов Александр Козлов называет комплекс новостроек «Мономах» на улице Алабяна (около метро «Сокол»). Объект состоит из трех секций в 23, 21 и 17 этажей, общее количество квартир - 280. На верхних этажах размещены двухуровневые пентхаусы. Застройщик - Корпорация «Баркли».



Неподалеку (на улице Щукинской) находится жилой комплекс «Доминанта», состоящий из шести секций от 9 до 22 этажей. Комплекс, фасад которого выполняется в светло-бежевых тонах с использованием натурального камня, состоит из трех функциональных частей: жилой зоны, подземной автостоянки и офисного блока. На каждую квартиру выделено по полтора машиноместа в паркинге, а на каждые 100 кв. м офисных площадей - не менее двух.

На улице Твардовского (Строгино) располагается ЖК «Лазурный блюз-2», его сдача в эксплуатацию намечена на II квартал 2008 года. В комплексе, состоящем из семи разноэтажных жилых корпусов, предлагаются квартиры необычно небольшой для данного класса площади - от 39 до 89 кв. м. Бесспорным достоинством ЖК станет близость к природным объектам: усадьбе-памятнику «Троице-Лыково», лесопарку «Серебряный бор» и Строгинской пойме.

В районе станции метро «ВДНХ» (проспект Мира, вл. 165-169) сооружают многофункциональный комплекс, который будет включать в себя четырехсекционный разноэтажный (13, 9, 7 и 5 этажей) жилой дом, магазин в цокольном этаже и подземные автостоянки. Сдача комплекса намечена на 2008 год.

На улице Наримановской, 8 (район метро «Улица Подбельского») возводится 23-этажный монолитный дом. На первом этаже здания расположатся нежилые помещения, а на последнем - мастерские работников искусства. Площадь квартир составит от 43 до 85 кв. м. В доме предусмотрен подземный паркинг и автостоянка. Сдача объекта намечена на II квартал 2008 года.

В Северном Чертанове завершается строительство квартала «Авеню 77». Девелопером проекта является компания «Капитал Груп». Общая площадь построек здесь составит 300 тыс. кв. м, причем жилые помещения займут 188 тыс. кв. м. В каждой квартире предусмотрены темные комнаты. Ванные комнаты будут максимально удалены от гостино столовой, к тому же по проекту, они имеют большую площадь (от 7 кв. м).

В IV квартале 2008 года сдадут в эксплуатацию комплекс «Теплый край», расположенный в районе метро «Теплый Стан» (улица Академика Виноградова, микрорайон 8В, владение 7, корпус 5). Он будет включать в себя пять жилых корпусов, а также школу, физкультурно-оздоровительный центр и два паркинга. Два корпуса будут выполнены в виде двухсекционных монолитно-кирпичных башен с первым нежилым этажом, три корпуса станут разноэтажными монолитными домами. В зданиях спланированы просторные квартиры площадью от 46 до 135 кв. м с большими окнами и полуэркерами.

Идут работы по строительству жилого комплекса бизнес-класса на ул. В. Масловка, вл. 23 корп.2 вл. 25. Комплекс представляет собой 3-х секционный 19-ти этажный монолитно-кирпичный дом с подземной 2-х уровневой автостоянкой. Всего в комплексе предусмотрено 204 квартиры площадью от 51 до 243 кв. м и 180 машиномест. Сдаваться комплекс будет в 4-м квартале 2009 года. Строительство его ведет компания «Пересвет-Девелопмент».

Элита - хорошая и разная
Элитная недвижимость продолжает дорожать. Максимальные цены, говорит Константин Ковалев, находятся на уровне $70 тысяч за кв. м (пентхаусы в одной из элитных новостроек Остоженки). Помимо этой самой популярной зоны, также очень ценится район Арбата - максимальные цены здесь в настоящий момент достигают $52 тысяч за кв. м.



Среди наиболее интересных эксперт называет несколько объектов на Остоженке - в частности, 27-квартирный дом во 2-м Зачатьевском пер., вл. 11/17, отличительной особенностью которого стали расположенные на крыше цветники и газоны. В объекте по адресу Хилков пер., 5, всего 18 квартир, но при этом 67 машиномест в подземном паркинге; архитектурный стиль этого здания - «мягкий high-tech», оно оснащено системой «умный дом». Комплекс «Остоженка Парк Палас» (Коробейников пер. 1/2, стр.7-14,16) является по меркам этого района просто гигантским: в нем 128 квартир, инфраструктура включает фитнес-центр, бассейн, SPA, отделение банка, салон красоты; на первом этаже располагаются офисные помещения.

Среди других элитных проектов Константин Ковалев отмечает достаточно крупные комплексы «Аквамарин» (Озерковская наб., 26; 114 квартир), «Дом на Тишинке» (Б. Тишинский пер., вл. 10; 126 квартир), и, конечно же, комплекс «Коперник» на Б.Якиманке.